Soyez attentifs : un bail bureau n’est pas un bail commercial !

  1. Définition

Bail de bureau Bail commercial
Le bail de bureau concerne l’ensemble des activités qui ne relèvent pas du commerce, de l’artisanat ou de l’industrie, c.-à-d. une activité commerciale mais qui n’est pas de détail ou n’est pas accessible au grand public. Le bail commercial concerne les immeubles ou de parties d’immeubles qui sont affectés principalement par le locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan, directement en contact avec le public.
Pour qui ?

  • Exemples : vente à des grossistes uniquement ou sur rendez-vous, etc.
  • Les professions libérales soumises au régime des bénéfices non commerciaux : architecte, architecte d’intérieur, médecin, dentiste, infirmier, directeur de laboratoire d’analyses, notaire, comptable, géomètre expert, avocat, professeur d’auto-école, expert en assurances, graphiste, urbaniste, technicien conseil, huissier de justice, commissaire aux comptes… mais également apporteurs d’affaires, consultants et autres conseils en stratégie.
 Pour qui ?

  • Exemples : activités Horeca, une boulangerie, un fleuriste, une épicerie, etc.
  • Les professions libérales qui réalisent des actes de commerce : courtier en assurances, agent immobilier, administrateur de biens…
  • Toute activité qui est en contact avec le public, sans rdv préalable.

 

 

 

 

  1. Comparatif

  Bail de bureau Bail commercial
Statut juridique Pas de statut juridique particulier. Bail de droit commun. Les baux commerciaux sont régis par la loi du 30 avril 1951.
Dispositions Le bail de bureau est régi par les articles 1708 à 1762bis du Code civil. Cependant, les dispositions du code civil étant supplétives, il existe une grande liberté contractuelle. Les dispositions communes du code civil au louage des biens immobiliers (articles 1708 à 1762bis) sont également d’application.
Preneur Personne physique ou personne morale. Le locataire doit être inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises.

  1. Spécificité du bail commercial : durée et renouvellement

  • Les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans, une durée protectrice pour le locataire, qui peut exploiter son activité avec une visibilité dans le temps importante. Il peut entreprendre sereinement des travaux d’aménagement nécessaires à son activité et les amortir pendant la durée du bail. Il peut éventuellement constituer un fonds de commerce, qu’il pourra céder en fin de bail.
    Le contrat peut prévoir bien sûr une durée supérieure mais il devra, alors, être signé devant notaire. Par contre, il ne pourra jamais avoir une durée inférieure.
  • Le bailleur ne peut donc pas résilier le bail avant la fin de ce terme. Des exceptions sont toutefois possibles, si elles ont été stipulées explicitement dans le contrat. La possibilité de résilier le bail à l’extinction de chaque triennat peut ainsi être prévue dans le contrat. Le bailleur ne peut en outre résilier le bail que pour utiliser lui-même l’immeuble et y exploiter un commerce. Ce commerce peut être exploité tant par le propriétaire lui-même que par son époux ou son épouse, ses (petits-)enfants, ses (grands-)parents ou ceux de son épouse.
  • Le locataire a droit à 3 renouvellements de bail. Afin d’exercer son droit de renouvellement, le locataire est tenu de le notifier au bailleur par lettre recommandée, entre le 18ème mois et le 15ème mois, avant l’expiration du bail.
    Après le premier terme de 9 ans, le locataire a encore droit à 3 renouvellements de bail de 9 ans. Ce qui signifie qu’à la fin de la 9ème année, le locataire peut encore rester au maximum 27 ans dans l’immeuble.

  1. Spécificité du bail de bureau/entrepôt : obligations minimales des deux parties

Le bail de droit commun est utilisé pour la location de bureaux ou d’entrepôts. Il est modulable et peut s’adapter à de nombreuses situations.

Obligations pour le bailleur :

  • Fournir le bien immobilier à la date prévue par le bail de location afin que le locataire puisse jouir du lieu.
  • Se charger des entretiens nécessaires au confort du locataire (sécurité, salubrité, etc.).
  • Respecter l’intimité du locataire et ne pas pénétrer dans les lieux sans son accord préalable.

Obligations pour le locataire :

  • Respecter l’affectation urbanistique du lieu (bureau, entrepôt, parking…).
  • Payer les loyers et les charges aux échéances prévues par le contrat, sans retard.
  • Entretenir le bien immobilier et le rendre dans un état conforme à celui de l’état des lieux d’entrée.

Ces différences ont des conséquences importantes pour les deux parties au contrat. Le locataire doit être conscient de ses droits, mais aussi de ses obligations lorsqu’il signe son bail, que celui-ci soit professionnel ou commercial. Cette affirmation est aussi valable pour le propriétaire. Faire appel aux experts d’Esset vous permet d’éviter des situations litigieuses entre les parties.

 

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